Terézváros po zakazie STR: mniej turystów, mniej klientów restauracji, a mieszkania nie potaniały

Od 1 stycznia 2026 roku w Terézváros obowiązuje regulacja ustalająca liczbę dni, w których prywatne i inne tego rodzaju obiekty mogą świadczyć usługi zakwaterowania krótkoterminowego, na zero. Nie oznacza to całkowitego zakazu każdej działalności noclegowej w mieszkaniach – część obiektów, po spełnieniu dodatkowych wymagań, została przekwalifikowana m.in. na pensjonaty lub obiekty zbiorowego zakwaterowania.
(źródło: Hungarian Central Statistical Office – KSH dane KSH o skutkach regulacji w VI dzielnicy; Telex o zmianach formy działalności części obiektów)

Turystów jest o 30 procent mniej

Najbardziej wymowne są dane węgierskiego Centralnego Urzędu Statystycznego – KSH.

W maju 2026 roku liczba dostępnych miejsc noclegowych w Terézváros była o 44% niższa niż rok wcześniej.
(źródło: KSH Tourist arrivals at tourist accommodation establishments – May 2026)

Jeszcze bardziej znaczące jest to, co stało się z samym ruchem turystycznym.

W okresie od stycznia do maja 2026 roku liczba gości korzystających ze wszystkich turystycznych obiektów noclegowych w VI dzielnicy spadła o 30% rok do roku.
(źródło: KSH dane KSH dla Terézváros)

Nie wydarzyło się to w momencie ogólnego załamania turystyki w Budapeszcie.

Wręcz przeciwnie.

W tym samym okresie liczba gości w całej stolicy Węgier wzrosła o 1,4%. Jeżeli ze statystyk wyłączyć VI dzielnicę, wzrost ruchu turystycznego w pozostałej części Budapesztu wyniósł aż 7,9%.
(źródło: KSH porównanie Terézváros z pozostałą częścią Budapesztu)

W sąsiadujących z Terézváros dzielnicach VII i VIII liczba gości wzrosła w tym czasie o ponad 10%. Sam KSH zwraca uwagę, że część popytu utraconego przez VI dzielnicę mogła zostać przejęta właśnie przez sąsiednie części miasta.
(źródło: KSH analiza przesunięcia ruchu do sąsiednich dzielnic)

To niezwykle ważna obserwacja.

Turysta nie zniknął z Budapesztu. W dużej mierze zniknął z jednej konkretnej dzielnicy.

A razem z nim zniknęła część pieniędzy, które wydawał tam nie tylko na nocleg.

Restauracje i kawiarnie: około 30 procent mniej obrotów

Konsekwencje bardzo szybko zauważyła lokalna gastronomia.

Węgierska organizacja branży gastronomicznej Magyar Vendéglátók Ipartestülete poinformowała w czerwcu 2026 roku, że restauracje, kawiarnie i bary działające w VI dzielnicy zanotowały w pierwszej połowie roku średnio około 30-procentowy spadek obrotów.
(źródło: Turizmus.com, 24.06.2026 „Eltűntek a turisták, bajban vannak a terézvárosi éttermek”)

Organizacja gastronomiczna wiąże tę sytuację ze znacznym zmniejszeniem liczby turystów przebywających w dzielnicy. Restauratorzy mówią już o walce części przedsiębiorstw o przetrwanie.
(źródło: Turizmus.com stanowisko Magyar Vendéglátók Ipartestülete)

Trzeba oczywiście uczciwie zaznaczyć, że 30-procentowy spadek obrotów gastronomii pochodzi z danych i stanowiska organizacji branżowej, a nie z osobnego badania węgierskiego urzędu statystycznego.

Trudno jednak pominąć fakt, że skala wskazywanego przez restauratorów spadku jest niemal identyczna ze skalą spadku ruchu turystycznego potwierdzonego przez KSH: liczba gości spadła o 30%.
(źródło dotyczące ruchu turystycznego: KSH oficjalne dane statystyczne; źródło dotyczące gastronomii: Turizmus.com dane organizacji gastronomicznej)

Mechanizm zaczyna więc wyglądać bardzo czytelnie:

mniej miejsc noclegowych → mniej turystów w dzielnicy → mniej klientów restauracji, kawiarni, barów, sklepów i usług.

Turysta to znacznie więcej niż opłata za nocleg

W debacie dotyczącej STR bardzo często traktuje się apartament jako odizolowaną działalność gospodarczą: właściciel wynajmuje mieszkanie, turysta płaci za nocleg i na tym kończy się jego wpływ na gospodarkę miasta.

W rzeczywistości nocleg jest jedynie jednym z elementów pobytu.

Turysta je śniadanie, pije kawę, chodzi do restauracji, kupuje produkty w lokalnych sklepach, korzysta z transportu, kultury, atrakcji i wielu innych usług.

Znaczenie turystyki dla gospodarki potwierdza zresztą sam KSH. Według węgierskiego urzędu statystycznego sektory związane z turystyką – po uwzględnieniu efektów mnożnikowych – odpowiadały w 2024 roku za około 10% wartości dodanej brutto węgierskiej gospodarki.
(źródło: KSH, 16.06.2026 podsumowanie znaczenia gospodarczego turystyki)

Terézváros daje dziś możliwość obserwowania, co dzieje się z lokalnym ekosystemem usług, kiedy w krótkim czasie znika znacząca część turystycznej bazy noclegowej.

Dane KSH pokazują jednocześnie, że popyt nie został po prostu wyeliminowany. W sąsiednich dzielnicach ruch turystyczny wzrósł o ponad 10%.
(źródło: KSH dane za styczeń–maj 2026)

Wraz z częścią turystów przemieściły się więc również ich wydatki.

A mieszkania? Oczekiwanego spadku cen nie widać

To jeden z najciekawszych elementów całej historii Terézváros.

Jednym z argumentów towarzyszących ograniczaniu STR było oczekiwanie, że zwiększenie podaży lokali niewykorzystywanych już turystycznie wpłynie również na lokalny rynek nieruchomości.

Przed wprowadzeniem zakazu eksperci cytowani przez węgierskie media wskazywali nawet, że wartość mieszkań wykorzystywanych dotychczas w STR może spaść, ponieważ kupujący nie będą już skłonni płacić za nie tyle samo co wcześniej.
(źródło: Telex, 5.09.2024 analiza rynku przed wprowadzeniem zakazu)

Po wejściu zakazu w życie nie widać jednak takiego załamania cen.

Dane serwisu analizującego rynek nieruchomości SonarHome wskazują, że w sierpniu 2025 roku poziom cen mieszkań w Terézváros wynosił około 1,375 mln HUF za m², natomiast w sierpniu 2026 roku około 1,387 mln HUF za m². Oznacza to zasadniczo stabilny poziom rok do roku – nawet z lekkim wzrostem, a nie spadkiem.
(źródło: SonarHome, statystyki cen mieszkań dla Budapest VI. Terézváros miesięczne dane cenowe dla VI dzielnicy)

Co więcej, w styczniu 2026 roku wskaźnik wynosił około 1,363 mln HUF/m², a w sierpniu około 1,387 mln HUF/m². Innymi słowy także w okresie obowiązywania nowych przepisów nie obserwujemy gwałtownego spadku wartości mieszkań.
(źródło: SonarHome dane miesięczne 2026 dla Terézváros)

Dane te dotyczą wskaźników publikowanych przez komercyjny serwis analityczny, więc nie należy przedstawiać ich jako pełnej statystyki wszystkich cen transakcyjnych w dzielnicy.

Pozwalają jednak postawić bardzo istotne pytanie.

Jeżeli jednym z oczekiwanych rezultatów tak radykalnej ingerencji w STR miało być zwiększenie dostępności mieszkaniowej poprzez zmianę sytuacji na rynku nieruchomości, to po ośmiu miesiącach nie widać istotnego spadku cen mieszkań.

Natomiast inne skutki są już bardzo wyraźne:

–44% miejsc noclegowych,
–30% gości turystycznych,
około –30% obrotów raportowanych przez gastronomię,
przy braku porównywalnego spadku cen mieszkań.

(źródła: miejsca noclegowe i liczba gości – KSH oficjalne dane KSH; obroty gastronomii – Turizmus.com/Magyar Vendéglátók Ipartestülete dane gastronomii; ceny mieszkań – SonarHome dane rynku mieszkaniowego)

Czy dzięki zakazowi do centrum zaczęły wprowadzać się młode rodziny?

Tego na razie nie potwierdzają żadne dostępne dane.

Nie ma obecnie statystyk demograficznych pokazujących, że dawne apartamenty turystyczne zostały masowo zasiedlone przez młode rodziny, nowych stałych mieszkańców czy osoby, które dzięki regulacji mogły przeprowadzić się do centrum Budapesztu.

Dlatego nie byłoby uczciwe twierdzenie ani, że wszystkie takie mieszkania stoją dzisiaj puste, ani że zostały masowo przejęte przez stałych mieszkańców.

Warto natomiast spojrzeć na skalę znacznie szerszego problemu.

Według danych ze spisu powszechnego z 2022 roku 32% mieszkań w VI dzielnicy było klasyfikowanych jako niezamieszkane, czyli spośród około 29 tys. lokali tylko około 20 tys. było zamieszkiwanych na stałe. Około 9 tys. należało więc do szerokiej kategorii mieszkań niezamieszkanych, podczas gdy około 2700 lokali było wówczas wykorzystywanych w STR.
(źródło: Telex na podstawie danych spisu powszechnego 2022 „Tizedével nőhet a budapesti albérletkínálat...”)

Sama kategoria „niezamieszkane” nie oznacza oczywiście, że wszystkie te mieszkania fizycznie stoją puste. W statystykach znajdują się również lokale wykorzystywane okresowo, jako drugie mieszkania, biura, gabinety czy właśnie część lokali turystycznych.
(źródło: Telex/G7 – wyjaśnienie danych spisowych dotyczących mieszkań niezamieszkanych analiza danych spisu powszechnego)

Pokazuje to jednak coś niezwykle istotnego:

problem mieszkań niewykorzystywanych jako podstawowe miejsce zamieszkania był w Terézváros znacznie większy niż sam sektor STR.

Zlikwidowanie jednej formy wykorzystania nieruchomości nie oznacza więc automatycznie, że wszystkie te lokale zamieniają się w mieszkania dla lokalnych rodzin.

Co zatem rzeczywiście osiągnął zakaz?

Na odpowiedzialną ocenę długoterminowych skutków potrzeba oczywiście więcej czasu. Regulacja obowiązuje dopiero od 1 stycznia 2026 roku.
(źródło: KSH informacja o wejściu regulacji w życie)

Ale pierwsze miesiące dostarczają już bardzo interesującego materiału.

Po jednej stronie mamy brak wyraźnego spadku cen mieszkań.

Po drugiej konkretne, mierzalne skutki dla lokalnej turystyki i gospodarki:

o 44% mniej dostępnych miejsc noclegowych i o 30% mniej gości turystycznych w pierwszych miesiącach obowiązywania nowych zasad.
(źródło: KSH oficjalne dane za 2026 rok)

Do tego dochodzi raportowany przez lokalną branżę gastronomiczną około 30-procentowy spadek obrotów restauracji, kawiarni i barów.
(źródło: Turizmus.com / Magyar Vendéglátók Ipartestülete informacja z 24.06.2026)

Jednocześnie w sąsiednich dzielnicach liczba turystów wzrosła o ponad 10%.
(źródło: KSH porównanie dzielnic Budapesztu)

Można więc postawić pytanie:

czy problem rzeczywiście rozwiązano, czy przede wszystkim przesunięto turystów, ich noclegi i ich wydatki kilka ulic dalej?

Dla całego Budapesztu może wydawać się to niewielką różnicą.

Dla właściciela restauracji, kawiarni, niewielkiego sklepu czy punktu usługowego w Terézváros jest to jednak różnica fundamentalna.

Bo jego klient nie przeniósł swoich wydatków z apartamentu turystycznego do mieszkania zajmowanego przez rodzinę.

Jego klient po prostu nocuje – i wydaje pieniądze – w sąsiedniej dzielnicy.

Miasto to system naczyń połączonych

Dyskusja o najmie krótkoterminowym bardzo często zostaje sprowadzona do prostego konfliktu: turysta albo mieszkaniec.

Miasto nie działa jednak w ten sposób.

Mieszkania, turystyka, gastronomia, handel, kultura, transport, usługi i miejsca pracy są częściami jednego systemu.

Terézváros staje się dziś bardzo ciekawym europejskim laboratorium pokazującym konsekwencje radykalnej ingerencji tylko w jeden element tego systemu.

Po pierwszych miesiącach możemy powiedzieć, że oczekiwanego spadku cen mieszkań nie widać. Dostępne dane rynkowe wskazują na poziom zbliżony do ubiegłorocznego.
(źródło: SonarHome ceny mieszkań Budapest VI. Terézváros)

Za to bardzo wyraźnie widać już spadek ruchu turystycznego oraz problemy zgłaszane przez lokalną gastronomię.
(źródło: KSH dane turystyczne; Turizmus.com dane dotyczące gastronomii)

Nie wiemy jeszcze, jak sytuacja będzie wyglądała za dwa czy pięć lat.

Ale właśnie dlatego doświadczenie Budapesztu warto obserwować szczególnie uważnie, zanim podobne rozwiązania zostaną przedstawione jako prosta recepta dla innych europejskich miast.

Bo regulacja najmu krótkoterminowego może być potrzebna. Pytanie nie brzmi jednak: „regulować czy nie?”.

Pytanie brzmi:

jak regulować rynek, żeby rozwiązując jeden problem, nie stworzyć kilku kolejnych?

Zdjęcie: Designed by Magnific