Mniej inwestycji, mniej rewitalizacji. Czy Kraków powtórzy lekcję Lizbony?

Przez lata dyskusja o najmie krótkoterminowym w europejskich miastach sprowadzana była do prostego równania: mniej apartamentów turystycznych = więcej mieszkań dla mieszkańców.

Tyle że miasto nie jest równaniem z jedną zmienną.

Nieruchomość może być mieszkaniem. Może być apartamentem turystycznym. Może być biurem, hotelem, lokalem usługowym. Ale może też przez następnych kilkanaście lat pozostać pustym, nieremontowanym budynkiem, ponieważ żadna z możliwych funkcji nie uzasadnia ekonomicznie kosztu jego remontu.

I właśnie ten ostatni scenariusz powinien szczególnie interesować Kraków.

Lizbona ograniczyła STR. Potem policzono inwestycje

Portugalia daje nam dzisiaj coś niezwykle cennego: możliwość oceny regulacji nie tylko przez pryzmat deklarowanych celów, ale przez rzeczywiste dane.

W kwietniu 2026 roku portugalska Direção-Geral da Economia opublikowała badanie „Restrições ao Alojamento Local em Lisboa: Efeitos na Construção e Reabilitação Urbana”.

Nie jest to analiza organizacji reprezentującej Airbnb ani stowarzyszenia właścicieli apartamentów. Autor wykorzystał administracyjne dane dotyczące Lizbony z lat 2009–2024 i metody quasi-eksperymentalne difference-in-differences oraz synthetic difference-in-differences, aby oszacować wpływ ograniczeń Alojamento Local – portugalskiego odpowiednika STR – na aktywność inwestycyjną.

Jako jej miernik przyjęto wnioski o pozwolenia dotyczące m.in. budowy, przebudowy, rozbudowy, zmian, konserwacji i rozbiórek nieruchomości.

Wynik?

W dzielnicach objętych pierwszą falą restrykcji w 2018 roku liczba wniosków o pozwolenia spadła średnio o około 20,7 rocznie względem dzielnic nieobjętych wówczas regulacją.

Alternatywna metoda zastosowana przez autora – synthetic difference-in-differences – wskazała dla pierwszej grupy objętej ograniczeniami jeszcze większy efekt: około 35 mniej wniosków rocznie.

Autor zaznacza, że skala efektu różniła się w czasie i była słabsza przy kolejnych etapach rozszerzania regulacji. Nie jest więc uprawnione twierdzenie, że każde ograniczenie STR automatycznie powoduje identyczny spadek inwestycji.

Ale kierunek pierwszego efektu był statystycznie istotny.

Źródło: Direção-Geral da Economia, Restrições ao Alojamento Local em Lisboa: Efeitos na Construção e Reabilitação Urbana, 2026.

Dlaczego możliwość prowadzenia STR może finansować remont budynku?

Mechanizm opisany przez portugalskiego badacza jest w gruncie rzeczy bardzo prosty.

Remont starego budynku jest inwestycją.

Im większy koszt remontu, tym ważniejsze staje się pytanie o przyszłą możliwość wykorzystania nieruchomości i uzyskania z niej przychodów.

Autor portugalskiego badania zwraca uwagę, że możliwość przeznaczenia wyremontowanej nieruchomości na Alojamento Local może zwiększać ekonomiczną atrakcyjność jej modernizacji. Ograniczenie możliwych sposobów wykorzystania budynku może natomiast zmniejszyć oczekiwaną stopę zwrotu i w konsekwencji skłonność właściciela lub inwestora do ponoszenia kosztów remontu.

To szczególnie ważne w historycznych centrach miast.

Nie mówimy przecież wyłącznie o gotowych, świeżo wyremontowanych mieszkaniach, które można następnego dnia wystawić na rynek najmu długoterminowego.

Mówimy również o oficynach bez windy, zaniedbanych kamienicach, budynkach wymagających wymiany instalacji, dachów, stropów i klatek schodowych, nieruchomościach z problemami własnościowymi oraz obiektach zabytkowych, których remont oznacza często ogromne nakłady.

Kapitał nie pojawia się tam dlatego, że budynek jest piękny.

Pojawia się wtedy, kiedy ktoś widzi ekonomiczny sens jego uratowania.

Najciekawsze jest jednak to, co zrobiła później sama Lizbona

W grudniu 2025 roku Lizbona przyjęła nowe zasady dotyczące Alojamento Local.

Miasto nie zniosło ograniczeń. Przeciwnie – nadal wyznacza obszary, na których możliwość tworzenia nowych obiektów AL jest ograniczona w zależności od ich udziału w zasobie mieszkaniowym.

Ale w nowych przepisach znajduje się niezwykle interesujący wyjątek.

Nawet na obszarach objętych ograniczeniami Lizbona pozostawiła możliwość wyjątkowego wydawania nowych zezwoleń na Alojamento Local, jeżeli inwestycja dotyczy:

„reabilitação de edifícios em ruínas” – rewitalizacji budynków znajdujących się w ruinie,

lub

„reabilitação integral de edifícios totalmente devolutos há mais de três anos” – kompleksowej rewitalizacji budynków całkowicie pustych od ponad trzech lat.

To zapis znajdujący się w oficjalnym rozporządzeniu miasta opublikowanym w portugalskim Diário da República 5 grudnia 2025 roku.

Co więcej, w uzasadnieniu samego rozporządzenia władze Lizbony piszą wprost, że Alojamento Local odgrywa istotną rolę w gospodarce miasta nie tylko poprzez generowanie obrotów i dochodów gospodarstw domowych, lecz również poprzez „efeito dinamizador da reabilitação urbana e da economia local” – stymulujący wpływ na rewitalizację miasta i lokalną gospodarkę.

To niezwykle istotne zdanie.

Bo nie wypowiedziała go branża STR.

Napisało je miasto Lizbona we własnym akcie regulującym STR.

A teraz przenieśmy ten eksperyment do Krakowa

Wyobraźmy sobie Stare Miasto, Kazimierz i Stradom za dziesięć lat.

Ograniczamy możliwość prowadzenia najmu krótkoterminowego, zakładając, że uwolnione w ten sposób lokale automatycznie wrócą na rynek mieszkaniowy.

Część zapewne wróci.

Ale co stanie się z budynkami, które dopiero czekają na remont?

Co z kamienicami, w których konieczna jest wymiana wszystkich instalacji?

Co z oficynami?

Co z obiektami wymagającymi wielomilionowych nakładów konserwatorskich?

Co z budynkami, których układ, lokalizacja, brak windy, niewielkie powierzchnie czy ograniczenia konserwatorskie powodują, że ich przebudowa na współczesne mieszkania rodzinne jest ekonomicznie trudna?

Czy naprawdę wszystkie zamienią się w dostępne cenowo mieszkania dla krakowskich rodzin?

Czy może część z nich po prostu poczeka kolejną dekadę na remont?

Kraków już dziś ma problem, którego nie można ignorować

W oficjalnych dokumentach dotyczących rewitalizacji Krakowa od lat pojawiają się problemy złego stanu technicznego zabudowy oraz spadku liczby mieszkańców w centralnych częściach miasta.

W grudniu 2025 roku Rada Miasta Krakowa przyjęła nowy Gminny Program Rewitalizacji obejmujący m.in. Kazimierz i Stradom.

A jeszcze w kwietniu 2026 roku podczas posiedzenia Komisji Kultury i Ochrony Zabytków dotyczącego kamienic na Kazimierzu radni zwracali uwagę, że wieloletni brak remontów może prowadzić do niszczenia zabytkowych budynków.

To ważne przypomnienie: pustostan nie jest neutralnym stanem nieruchomości.

Zabytek, w który nikt nie inwestuje, nie czeka cierpliwie.

On niszczeje.

Turystyka jest częścią ekonomicznego ekosystemu centrum Krakowa

W 2024 roku Kraków odwiedziło 14,72 mln osób, a szacunkowe wydatki odwiedzających w mieście wyniosły około 9,05 mld zł.

Według danych miasta około 7,95 mln odwiedzających było turystami, czyli osobami pozostającymi w Krakowie co najmniej jedną noc.

Szczególne znaczenie mają turyści zagraniczni. W 2024 roku wydawali podczas wizyty średnio około 1174 zł na osobę już w czasie pobytu, nie licząc części wydatków poniesionych przed przyjazdem.

To pieniądze, które nie kończą swojej drogi w apartamencie czy hotelu.

Trafiają do restauracji, kawiarni, sklepów, muzeów, przewodników, firm transportowych, pralni, serwisów technicznych i setek innych przedsiębiorstw.

Ale część tego kapitału trafia również do samych nieruchomości.

Przez ostatnie kilkanaście lat turystyka stworzyła ekonomiczne uzasadnienie dla remontowania części budynków w historycznym centrum Krakowa.

Nie oznacza to oczywiście, że każda rewitalizacja była finansowana przez turystykę ani że rozwój STR nie powodował kosztów społecznych. Powodował i właśnie dlatego rozsądna regulacja jest potrzebna.

Nie możemy jednak podczas projektowania regulacji policzyć wyłącznie mieszkań, które potencjalnie „odzyskamy”, i zapomnieć o inwestycjach, których możemy już nie zobaczyć.

Największym błędem byłoby założyć, że każde STR po zakazie stanie się mieszkaniem

Nieruchomości nie podejmują decyzji.

Podejmują je ich właściciele i inwestorzy.

Jeżeli inwestycja o wartości kilku czy kilkunastu milionów złotych przestaje się spinać ekonomicznie przy jednym sposobie użytkowania, inwestor nie musi wybrać drugiego.

Może wybrać trzeci:

nie inwestować.

To właśnie jest element dyskusji, którego w Polsce praktycznie nie prowadzimy.

Pytamy, ile mieszkań „wróci na rynek”.

Znacznie rzadziej pytamy:

ile budynków nie zostanie wyremontowanych?

Lizbona daje Krakowowi ostrzeżenie, a nie gotową odpowiedź

Nie twierdzę, że Kraków jest Lizboną.

Nie twierdzę również, że ograniczenie STR w Krakowie spowoduje dokładnie taki sam spadek inwestycji jak ten zaobserwowany w portugalskich danych.

Takiej tezy nie da się dziś uczciwie postawić.

Ale mamy już empiryczny przykład dużego europejskiego miasta historycznego, w którym po ograniczeniu możliwości tworzenia nowych STR spadła aktywność inwestycyjna mierzona liczbą wniosków o pozwolenia na prace budowlane, a badanie wykorzystujące dane administracyjne i metody quasi-eksperymentalne wskazało związek przyczynowy.

Mamy też to samo miasto, które w swojej najnowszej regulacji świadomie pozostawia możliwość tworzenia nowych STR w obszarach objętych restrykcjami właśnie wtedy, gdy przedsięwzięcie prowadzi do uratowania ruiny albo przywrócenia do życia budynku pozostającego pustostanem od ponad trzech lat.

Być może właśnie tutaj znajduje się jedna z ważniejszych wskazówek dla Krakowa.

Regulacja nie musi oznaczać wyboru pomiędzy „wszystko wolno” a „wszystkiego zakazujemy”.

Można ograniczać koncentrację STR tam, gdzie rzeczywiście powoduje ona problemy mieszkaniowe, a jednocześnie tworzyć mechanizmy pozwalające turystyce finansować rewitalizację tych nieruchomości, które bez tego kapitału mogą pozostać puste.

Bo w centrum Krakowa wciąż stoją budynki czekające na swoją kolej.

Niektóre od lat.

I zanim stworzymy przepisy, które mają odzyskać mieszkania, warto bardzo dokładnie sprawdzić, czy przy okazji nie odbierzemy ekonomicznego sensu odzyskiwania całych budynków.

Źródła

Direção-Geral da Economia, Portugalia (2026) – Restrições ao Alojamento Local em Lisboa: Efeitos na Construção e Reabilitação Urbana. Dane administracyjne 2009–2024, analiza DiD i SDiD.

Diário da República / Município de Lisboa (5.12.2025) – Aviso n.º 29926-A/2025/2, zmiana Regulamento Municipal do Alojamento Local. Oficjalny akt prawny Lizbony, w tym wyjątki dotyczące rewitalizacji ruin i budynków pozostających pustostanami przez ponad trzy lata.

Urząd Miasta Krakowa / Małopolska Organizacja Turystyczna – dane dotyczące ruchu turystycznego w Krakowie w 2024 r.: 14,72 mln odwiedzających i ok. 9,05 mld zł szacunkowych wydatków odwiedzających.

Gmina Miejska Kraków (2025) – Gminny Program Rewitalizacji Miasta Krakowa obejmujący m.in. Kazimierz i Stradom.

Zdjęcie: Designed by Magnific