Najem krótkoterminowy potrzebuje dobrych zasad, nie uproszczeń. Głos TYZENHAUZ w debacie o nowych regulacjach

Debata wokół najmu krótkoterminowego w Polsce weszła właśnie w bardzo ważny etap. 2 września 2026 roku Rada Ministrów przyjęła autopoprawkę do projektu ustawy dotyczącego usług hotelarskich i najmu krótkoterminowego, a projekt wraz z autopoprawką przeszedł pierwsze czytanie w Sejmie. Proponowane rozwiązania przewidują m.in. utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, a także zwiększenie wpływu wspólnot, spółdzielni i samorządów na możliwość prowadzenia usług krótkoterminowego zakwaterowania. (Gov.pl)

To wciąż etap prac legislacyjnych. Właśnie dlatego teraz potrzebna jest rzeczowa rozmowa o tym, jak stworzyć prawo, które poprawi bezpieczeństwo i komfort mieszkańców, ograniczy szarą strefę, a jednocześnie nie uderzy w podmioty, które od lat działają legalnie, inwestują, zatrudniają ludzi i ponoszą odpowiedzialność za swoje obiekty.

Nie bronimy rynku bez zasad

TYZENHAUZ nie sprzeciwia się regulacji najmu krótkoterminowego. Wręcz przeciwnie – profesjonalna część branży od dawna potrzebuje jasnych, równych i możliwych do egzekwowania zasad.

Popieramy obowiązkowy rejestr obiektów i rozwiązania ograniczające szarą strefę. Popieramy możliwość łatwego ustalenia, kto odpowiada za konkretny obiekt. Gość powinien wiedzieć, od kogo kupuje usługę. Mieszkaniec powinien wiedzieć, do kogo zadzwonić w przypadku problemu. Państwo i samorząd powinny wiedzieć, kto prowadzi działalność i na jakich zasadach.

Jawny i profesjonalnie zarządzany obiekt ma operatora, dane kontaktowe, regulamin, procedury, ubezpieczenie i osoby odpowiedzialne za reakcję. To zasadniczo inna sytuacja

niż anonimowy lokal funkcjonujący poza systemem, którego gospodarza trudno znaleźć właśnie wtedy, kiedy pojawia się problem.

Dlatego pytanie nie powinno brzmieć: „regulować czy nie regulować?”. Powinno brzmieć: „jak regulować, aby rzeczywiście poprawić funkcjonowanie miasta?”

Profesjonalny operator nie jest anonimowym mieszkaniem z internetu

W dzisiejszej debacie pod jednym hasłem „najem krótkoterminowy” umieszcza się bardzo różne modele: pojedyncze mieszkanie wynajmowane okazjonalnie, lokal działający poza ewidencją, profesjonalnie zarządzany apartament, aparthotel czy firmę zatrudniającą kilkadziesiąt osób, posiadającą recepcję, dział rezerwacji, księgowość, serwis techniczny i procedury reagowania na sytuacje awaryjne.

To nie są te same zjawiska.

TYZENHAUZ działa na tym rynku od ponad dekady. Nie jest to przypadkowy ani poboczny biznes jego założycieli. Od początku budujemy organizację, której podstawową działalnością jest profesjonalna obsługa gości, nieruchomości i ich właścicieli.

Dzisiaj tworzy ją około 30-osobowy zespół: recepcjoniści, zarządcy, osoby zajmujące się rezerwacjami, księgowością, sprzedażą, marketingiem, serwisem technicznym i przygotowaniem apartamentów. Dla tych osób nie jest to zajęcie dorywcze. To zawód, doświadczenie i budowana przez lata kariera.

Tak samo my, jako założyciele firmy, nie traktujemy TYZENHAUZ jako eksperymentu czy dodatkowej inwestycji. Przez lata inwestowaliśmy w ludzi, technologie, procedury, jakość obsługi, wyposażenie i rozwój. Robiliśmy to zgodnie z obowiązującym prawem i z szacunkiem dla ludzi, z którymi i dla których pracujemy.

Przez całą historię naszej działalności nie obserwowaliśmy systemowych zjawisk, które w części internetowej debaty zaczęły być przedstawiane niemal jako definicja najmu krótkoterminowego: permanentnych imprez, chronicznych konfliktów sąsiedzkich czy całkowitej anonimowości operatora.

Oczywiście w działalności obsługującej tysiące ludzi nie można zagwarantować, że nigdy nie wydarzy się problem. Różnica polega na tym, co dzieje się wtedy, gdy problem wystąpi. Profesjonalny operator odbiera telefon, wie, kto dokonał rezerwacji, ma regulamin, pracowników i procedury. Może zareagować, wyciągnąć konsekwencje i pomóc mieszkańcom.

Spokój mieszkańców jest również naszym interesem

Nie chcemy bagatelizować doświadczeń mieszkańców, którzy rzeczywiście zetknęli się z uciążliwym lokalem. Mieszkaniec ma prawo spać w nocy. Ma prawo oczekiwać, że jego

klatka schodowa nie stanie się miejscem imprezy. Ma prawo wiedzieć, do kogo zadzwonić w przypadku zalania, awantury czy naruszenia porządku.

To nie są postulaty sprzeczne z interesem profesjonalnego operatora.

Dlatego branża postuluje m.in. rozwiązania ograniczające anonimowość gości, większą odpowiedzialność osoby dokonującej rezerwacji za zachowanie całej grupy, skuteczniejsze zasady współpracy operatorów ze służbami, całodobowy kontakt interwencyjny dla mieszkańców czy stosowanie systemów wykrywających nadmierny poziom hałasu – bez nagrywania rozmów i naruszania prywatności.

Nie ma powodu chronić obiektu, który uporczywie generuje problemy tylko dlatego, że działa w formule krótkoterminowego zakwaterowania. Ale równie trudno uzasadnić likwidację dobrze prowadzonego obiektu tylko dlatego, że gdzie indziej ktoś prowadzi podobną działalność źle.

Odpowiedzialność powinna podążać za zachowaniem.

Za jednym apartamentem stoi znacznie więcej osób, niż widać

Za pobytem jednego gościa nie stoi wyłącznie operator apartamentu. Stoi za nim pralnia przygotowująca pościel, firma sprzątająca, serwisant, taksówkarz, restauracja, kawiarnia, przewodnik, firma transportowa, dostawcy wyposażenia, fotograf, grafik, stolarz, hydraulik, elektryk czy kurier.

Przez lata wokół TYZENHAUZ powstał lokalny mikroklimat gospodarczy. Współpracujemy z wieloma małymi i większymi przedsiębiorstwami, które razem z nami obsługują ruch turystyczny. Pieniądze wydawane przez gościa nie zatrzymują się na noclegu. Krążą po mieście.

Dlatego fałszywy jest obraz debaty, w którym po jednej stronie stoją „mieszkańcy”, a po drugiej anonimowy „biznes”. Recepcjonistka jest mieszkanką tego miasta. Osoba sprzątająca również. Właściciel pralni, kierowca, kucharz, księgowa, serwisant, przewodnik i menadżer restauracji także.

Są rodzicami, pracownikami i przedsiębiorcami. Ich życie również zależy od decyzji, które dziś zapadają.

To właśnie tę grupę – ludzi pracujących w pralniach, gastronomii, przy sprzątaniu, konserwacji i dostawach – przesłany przez Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego monitoring wskazuje jako niemal nieobecną w obecnej debacie publicznej, mimo że stanowi realne zaplecze całego rynku.

Nasi inwestorzy to przede wszystkim prywatni ludzie

Podobne uproszczenie dotyczy właścicieli nieruchomości. Łatwo stworzyć obraz anonimowego kapitału, który kupuje mieszkania, zarabia na turystach, a później wywozi pieniądze poza miasto czy poza Polskę.

Tymczasem większość właścicieli, z którymi pracujemy, to prywatni ludzie, a nie zagraniczne holdingi czy anonimowe fundusze inwestycyjne.

Dla części z nich mieszkanie jest elementem rodzinnego bezpieczeństwa finansowego. Dochód z nieruchomości pomaga spłacać kredyt na własne mieszkanie – czasem trochę większe, z dodatkową sypialnią dla dziecka, miejscem parkingowym czy niewielkim ogródkiem, a więc po prostu wygodniejsze do codziennego życia. Zarobione pieniądze w dużej mierze wracają do lokalnego obiegu: do banków, sklepów, usługodawców, ekip remontowych i zwyczajnych wydatków rodzin.

Są także właściciele, którzy sami potrzebują czasami korzystać ze swojego mieszkania w Krakowie. Przyjeżdżają kilka razy w roku i wolą mieszkać we własnym lokalu niż w hotelu. Nie chcą jednak, aby przez pozostałe miesiące nieruchomość stała pusta, generowała koszty i pozostawała bez opieki. Profesjonalny wynajem krótkoterminowy pozwala połączyć te potrzeby: lokal pozostaje dostępny dla właściciela, a gdy z niego nie korzysta, pokrywa swoje koszty i jest regularnie sprzątany, kontrolowany oraz utrzymywany w dobrym stanie.

Jeszcze inni są właścicielami mieszkań rodzinnych, przekazywanych z pokolenia na pokolenie. Nie potrzebują w nich obecnie mieszkać, ale są z nimi emocjonalnie związani i nie chcą oddawać ich na lata stałemu najemcy, tracąc możliwość swobodnego korzystania z rodzinnej nieruchomości. Profesjonalne zarządzanie pozwala im zachować mieszkanie w rodzinie, utrzymać je w dobrym stanie i jednocześnie pokrywać koszty jego funkcjonowania.

Właściciele również nie są jednorodną grupą. Nie można sprowadzać ich wszystkich do stereotypu funduszu inwestycyjnego czy spekulanta.

Silna baza noclegowa miasta powstaje dzięki różnym formom zakwaterowania

Hotele, aparthotele, profesjonalnie zarządzane apartamenty i inne legalnie działające obiekty wspólnie tworzą bazę noclegową Krakowa. Jej wielkość, różnorodność i jakość są jednym z elementów decydujących o zdolności miasta do konkurowania o duże międzynarodowe kongresy, konferencje, sympozja i wydarzenia biznesowe.

Ma to szczególne znaczenie w segmencie MICE – Meetings, Incentives, Conferences and Exhibitions. International Congress and Convention Association (ICCA) jest jednym z najważniejszych światowych punktów odniesienia dla rynku międzynarodowych spotkań stowarzyszeniowych. W 2025 roku w Krakowie odbyły się 44 spotkania spełniające kryteria ICCA, co dało miastu 31. miejsce w Europie. Kraków pozostaje drugim najważniejszym ośrodkiem tego rynku w Polsce. (Kraków Convention Bureau)

Pozycja ta nie jest dana raz na zawsze. Konkurencja pomiędzy europejskimi destynacjami rośnie, a przy dużych wydarzeniach liczy się cały ekosystem miasta: infrastruktura konferencyjna, transport, usługi oraz możliwość zakwaterowania odpowiedniej liczby uczestników.

I właśnie tutaj bardzo wyraźnie spotykają się interesy profesjonalnych operatorów apartamentów i hotelarzy.

Jeżeli duży międzynarodowy kongres nie wybierze Krakowa dlatego, że miasto jako całość nie będzie w stanie zapewnić wystarczającej infrastruktury i bazy noclegowej, hotel nie „przejmie” gościa z apartamentu.

Tego gościa po prostu nie będzie w Krakowie.

Nie wynajmie pokoju hotelowego. Nie zarezerwuje sali konferencyjnej. Nie zje tutaj kolacji, nie pojedzie taksówką, nie odwiedzi muzeum i nie zrobi zakupów.

Dlatego przedstawiciele hotelarstwa, z którymi rozmawiamy, dostrzegają znaczenie dużej, legalnej i zróżnicowanej bazy noclegowej dla konkurencyjności całego Krakowa. W wielu obszarach nasze interesy są wspólne: najpierw trzeba sprawić, aby duże wydarzenie w ogóle wybrało nasze miasto.

Turystyka to realna część gospodarki Krakowa Skalę tego systemu najlepiej pokazują liczby.

Skalę ekonomicznego znaczenia turystyki dla Krakowa pokazują najnowsze dane dotyczące wydatków odwiedzających. W 2025 roku Kraków odwiedziło 16,25 mln osób, które podczas pobytu pozostawiły w mieście około 15,4 mld zł – o ponad 70% więcej niż rok wcześniej. Dla porównania w 2024 roku wydatki odwiedzających wyniosły około 9,05 mld zł. Turystyka zasila więc szeroki ekosystem lokalnej gospodarki – od noclegów i gastronomii po transport, handel, kulturę i usługi.

Z tego obrotu powstają jednak miejsca pracy, wynagrodzenia, podatki i opłaty.

Te dane pokazują skalę mechanizmu: turystyka nie jest dodatkiem do gospodarki Krakowa, ale jednym z jej ważnych elementów.

Dlatego znaczące i gwałtowne zmniejszenie legalnej bazy noclegowej może mieć konsekwencje znacznie szersze niż utrata przychodów przez operatorów apartamentów. Może dotknąć hotelarzy, sektor MICE, gastronomię, transport, lokalne miejsca pracy, wpływy podatkowe i konkurencyjność miasta na międzynarodowym rynku wydarzeń.

To system naczyń połączonych.

Regulacja powinna rozwiązywać problemy, a nie tworzyć nowe

Rozumiemy potrzebę wyposażenia mieszkańców i samorządów w realne narzędzia reagowania tam, gdzie skala najmu krótkoterminowego rzeczywiście zaburza funkcjonowanie lokalnej społeczności. Ale narzędzie powinno być proporcjonalne do problemu.

Inaczej wygląda obiekt, w którym wielokrotnie dochodzi do awantur i interwencji, a inaczej lokal profesjonalnie zarządzany przez wiele lat, wobec którego takich problemów nie ma. Inaczej wygląda część miasta, w której skala zakwaterowania krótkoterminowego faktycznie powoduje poważne napięcia, a inaczej miejsce, w którym jest ono jednym z wielu elementów miejskiej tkanki.

Dlatego lokalne ograniczenia powinny być oparte na danych, jasnych kryteriach i analizie rzeczywistej skali problemu. Nowe wymagania dotyczące bezpieczeństwa czy ochrony przeciwpożarowej powinny być precyzyjne i wprowadzane z odpowiednio długim okresem dostosowawczym. Prawo powinno też brać pod uwagę sytuację przedsiębiorców i właścicieli, którzy przez lata działali legalnie, podpisywali wieloletnie umowy i inwestowali znaczące środki w oparciu o obowiązujące zasady.

Państwo ma prawo zmieniać reguły. Przedsiębiorca ma prawo oczekiwać, że zmiana będzie proporcjonalna i przewidywalna.

Świat nie jest zero-jedynkowy

Wokół najmu krótkoterminowego narosło bardzo dużo emocji. Internet szczególnie łatwo zamienia złożone problemy w prostą historię z dobrymi po jednej stronie i złymi po drugiej.

Rzeczywistość jest bardziej skomplikowana.

Rozumiemy złość mieszkańca, który naprawdę nie może spać przez gości w sąsiednim lokalu. Chcemy, aby wiedział, kto odpowiada za ten lokal, mógł zadzwonić pod konkretny numer i miał pewność, że profesjonalny operator zareaguje.

Ale prosimy również o dostrzeżenie pozostałej części obrazu.

Nie każdy apartament jest miejscem imprez. Nie każdy przedsiębiorca próbuje obejść prawo. Nie każdy właściciel jest funduszem inwestycyjnym. Nie każdy operator jest anonimowy.

Za tym rynkiem stoją recepcjoniści, osoby sprzątające, menadżerowie, księgowi, kierowcy, kucharze, przewodnicy, serwisanci, właściciele małych firm, inwestorzy i ich rodziny. To ludzie, którzy przez lata budowali swoje firmy, kompetencje i miejsca pracy.

Jako TYZENHAUZ jesteśmy gotowi na regulację. Jesteśmy gotowi na rejestrację, przejrzystość, kontrolę i odpowiedzialność. Jesteśmy gotowi rozmawiać z mieszkańcami, hotelarzami, samorządami i ustawodawcą.

Nie prosimy o prawo do działania bez zasad.

Prosimy o dobre zasady – takie, które potrafią odróżnić odpowiedzialnego przedsiębiorcę od szarej strefy, incydent od systemowego problemu i pojedynczy uciążliwy obiekt od całej branży.

Bo rynek można uporządkować i uczynić lepszym, nie osłabiając przy tym jednego z elementów gospodarki, którą Kraków budował przez dziesięciolecia.