,,Najem krótkoterminowy – nowe prawo – nowe wymagania” Konferencja połączona ze szkoleniem specjalistycznym

• „Nowelizacja ustawy – nowe przepisy, obowiązki, wymagania i kary” – Grzegorz Żurawski (Prezes Zarządu PSWK)
• „Jakie skutki spowoduje w Polsce wprowadzenia rozporządzenie UE STR i co zawiera projekt o usługach hotelarskich” – dr Dominik Borek Dyrektor Departamentu Turystyki Ministerstwa Sportu i Turystyki
• Panel ekspertów: „Jak nowe regulacje wpłyną na rynek noclegowy i jak za pomocą narzędzi do automatyzacji i AI zoptymalizować rentowność obiektów w nowej rzeczywistości rynkowej”
• „Zgłaszanie obiektów do ewidencji gminnej i centralnej – oświadczenia, regulaminy i terminy”– Małgorzata Winiarek, Urząd m.st. Warszawy
• „Jak prawidłowo rozliczać podatki w najmie krótkoterminowym zgodnie z nowymi przepisami” – Grzegorz Grabowski (Twórca Wynajmistrz.pl, Kancelaria WMP)

1 lipca 2026 r. w Atlas Tower w Warszawie odbyła się konferencja połączona ze szkoleniem, poświęcona niezwykle istotnej dla przyszłości naszej branży nowelizacji przepisów regulujących najem krótkoterminowy w Polsce. Organizatorami wydarzenia były Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego, reprezentowane przez Prezesa Zarządu PSWK Grzegorza Żurawskiego, oraz Stowarzyszenie Mieszkanicznik z Celiną Mierzejewską na czele zaś moderatorem konferencji była Anna Dąbrowska z PSWK.

Termin konferencji nie był przypadkowy. 30 czerwca 2026 r. odbyło się posiedzenie Rady Ministrów, podczas którego planowano głosowanie nad ostatecznym kształtem ustawy. Niestety, z uwagi na przedłużające się polityczne spory pomiędzy koalicjantami, w których aktywny udział brała również przedstawicielka partii Polska 2050, Ministra Funduszy i Polityki Regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, po raz kolejny nie udało się wypracować porozumienia. W efekcie obrady zostały ponownie przełożone – tym razem na 15 października 2026 r.

Co istotne, podczas wczorajszej konferencji obecny na sali dr Dominik Borek, Dyrektor Departamentu Turystyki Ministerstwa Sportu i Turystyki, w dość jednoznaczny sposób zasygnalizował, że również ten termin może okazać się mało realny, a faktyczne prace nad ustawą mogą zostać przesunięte nawet na grudzień 2026 r.

Oznacza to, że pojawiające się w ostatnich miesiącach doniesienia medialne o rzekomym zakazie najmu krótkoterminowego, obowiązku uzyskiwania zgód wspólnot mieszkaniowych czy innych podobnych ograniczeń nie znajdują obecnie potwierdzenia w stanie prac legislacyjnych. Warto oddzielać fakty od medialnego szumu i opierać się na rzeczywistym przebiegu procesu.

Stan faktyczny na 1 lipca 2026 r.

Bez zmian pozostaje natomiast obowiązek rejestracji obiektów w funkcjonujących obecnie gminnych rejestrach, takich jak eKON - rejestr Krakowskich Obiektów Noclegowych czy Ewidencja innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie prowadzona przez m.st. Warszawę. Równolegle prowadzone są prace nad uruchomieniem ogólnopolskiego Centralnego Wykazu Obiektów Turystycznych (CWTON). Po jego wdrożeniu nie będzie konieczności ponownej rejestracji obiektów – dane mają zostać automatycznie przeniesione z istniejących rejestrów gminnych. Na ten moment nie wiadomo jednak, kiedy CWTON zostanie uruchomiony. W projekcie ustawy mają znaleźć się również kary wysokości 50 tyś złotych za brak wpisu obiektu do rejestru. Projekt ustawy przewiduje również obowiązek umieszczania numeru wpisu do CWTON we wszystkich formach prezentacji oferty obiektu – zarówno w materiałach publikowanych w internecie, jak i w materiałach drukowanych.

Z dniem 1 lipca obowiązuje nakaz montażu czujek dymu we wszystkich obiektach noclegowych na terenie naszego kraju, natomiast w obiektach wyposażonych w instalację gazową również czujek tlenku węgla (CO). Ten zapis jest już przesądzony i będzie obowiązywał niezależnie od dalszych prac nad ustawą.

Zgodnie z dotychczasowymi założeniami projektu podmioty posiadające już wpis do właściwego rejestru nie musiałyby dostosowywać się do nowych wymogów aż do 2030 roku. Natomiast w przypadku uzyskania wpisu już po wejściu ustawy w życie konieczne byłoby spełnienie nowych wymagań, które na dziś nie zostały jeszcze ostatecznie określone. Mowa m.in. o dodatkowych wymogach przeciwpożarowych, obowiązku udostępnienia regulaminu obiektu oraz wskazania operatora nieruchomości. Do 2030 roku miałby obowiązywać również okres przejściowy, którego szczegółowe zasady pozostają na obecnym etapie niedookreślone.

Nowe regulacje wynikające z planowanej ustawy miałyby również na celu zmianę sposobu definiowania zarówno usług hotelarskich, jak i przedsiębiorcy świadczącego tego rodzaju usługi. Tym samym po wprowadzeniu ustawy usługi hotelarskie będą definiowane jako:

„krótkoterminowe, trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych.”

(cyt. z prezentacji „Nowe przepisy, obowiązki, wymagania i kary według aktualnej wersji projektu ustawy o usługach hotelarskich”, G. Żurawski, Warszawa 2026).

A samego przedsiębiorcę jako:

„przedsiębiorca turystyczny w rozumieniu art. 4 pkt 7 ustawy z dnia 24 listopada 2017 r. o imprezach turystycznych i powiązanych usługach turystycznych (…) oraz przedsiębiorca zagraniczny w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. o zasadach uczestnictwa przedsiębiorców zagranicznych i innych osób zagranicznych w obrocie gospodarczym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (...).”

(cyt. z prezentacji „Nowe przepisy, obowiązki, wymagania i kary według aktualnej wersji projektu ustawy o usługach hotelarskich”, G. Żurawski, Warszawa 2026).

Należy jednak podkreślić, że opisane powyżej rozwiązania nie obowiązują, ponieważ ustawa nie została jeszcze uchwalona. Nadal nie wiadomo, jaki będzie jej ostateczny kształt ani kiedy wejdzie w życie.

Jak zapewnił podczas konferencji dr Dominik Borek, wszelkie propozycje dotyczące obowiązku uzyskiwania zgody wspólnot mieszkaniowych na prowadzenie najmu krótkoterminowego w lokalach mieszkalnych nie zostaną wprowadzone, ponieważ – w ocenie Ministerstwa – byłyby niezgodne z Konstytucją. Ministerstwo nie widzi również podstaw do wprowadzania obowiązku zmiany przeznaczenia lokali z mieszkalnych na użytkowe wyłącznie z powodu prowadzenia w nich najmu krótkoterminowego.

Jednym z rozwiązań, które najprawdopodobniej pozostanie w projekcie ustawy, jest przyznanie gminom prawa do wyłączania z najmu krótkoterminowego określonych obszarów miasta. Jak podkreślał jednak Prezes Zarządu PSWK Grzegorz Żurawski, przepis ten wymaga bardzo precyzyjnego dopracowania. Zbyt ogólne sformułowanie pozostawiałoby bowiem zbyt dużą uznaniowość w podejmowaniu decyzji, co mogłoby stwarzać ryzyko nadużyć i działań o charakterze korupcjogennym.

W trakcie prac nad projektem Polskie Stowarzyszenie Najmu Krótkoterminowego postulowało również wprowadzenie mechanizmu ochrony praw nabytych. Zakładałby on, że obiekty posiadające przed wejściem ustawy w życie ważny wpis do gminnego rejestru lub do przyszłego Centralnego Wykazu Obiektów Turystycznych (CWTON) zachowałyby możliwość dalszego prowadzenia działalności, nawet jeśli w przyszłości dany obszar zostałby wyłączony z najmu krótkoterminowego.

W ramach podsumowania dr Dominik Borek podkreślił ogromne znaczenie sektora najmu krótkoterminowego – zarówno z perspektywy wpływów do budżetu państwa i samorządów, jak i jego roli w całej gospodarce. Zwrócił również uwagę na skalę rynku hotelarskiego. W Polsce funkcjonuje zaledwie około 3,5 tys. skategoryzowanych obiektów hotelarskich, obejmujących hotele, motele, pensjonaty i kempingi. Tymczasem w 2024 roku z turystycznych obiektów noclegowych skorzystało 38,8 mln gości, a w 2025 roku było ich już 44,9 mln. Sama turystyka wygenerowała w 2024 roku 173,2 mld zł, co odpowiadało 4,8% polskiego PKB (dane za 2025 rok nie są jeszcze dostępne). Dr Borek podkreślił, że sama skategoryzowana baza hotelarska nie byłaby w stanie obsłużyć ruchu turystycznego o takiej skali, a istotną rolę odgrywa w tym sektor najmu krótkoterminowego.

Choć nie istnieją oficjalne dane określające dokładny udział najmu krótkoterminowego w obsłudze ruchu turystycznego w Polsce, skala tego sektora jest znacząca. Dane Eurostatu pokazują, że w 2024 roku w Unii Europejskiej za pośrednictwem największych platform rezerwacyjnych zarezerwowano rekordowe 854 mln noclegów. W samej Polsce tylko w III kwartale 2024 roku za pośrednictwem tych platform zarezerwowano 15,8 mln noclegów, co potwierdza, że sektor najmu krótkoterminowego stanowi istotne uzupełnienie bazy hotelarskiej i odgrywa ważną rolę w obsłudze rosnącego ruchu turystycznego.

Zarówno dr Dominik Borek, jak i prezes Grzegorz Żurawski zgodzili się, że kwestia regulacji najmu krótkoterminowego ma dziś nie tylko wymiar prawny, ale również polityczny i medialny. Jest to złożone zagadnienie, którego rozwiązanie budzi kontrowersje nie tylko wśród podmiotów bezpośrednio związanych z rynkiem najmu krótkoterminowego, lecz także wśród deweloperów, firm budowlanych, producentów wyposażenia wnętrz, organizacji gospodarczych i społecznych, miejskich aktywistów oraz przedstawicieli administracji publicznej.

Tak szerokie grono interesariuszy sprawia, że wypracowanie kompromisu jest wyjątkowo trudne. Dodatkowo temat ten bywa wykorzystywany przez część polityków jako narzędzie budowania przekazu medialnego oraz pozyskiwania poparcia przed wyborami, co nie sprzyja prowadzeniu merytorycznej dyskusji nad ostatecznym kształtem przepisów.

Podsumowanie najważniejszych zmian według prezesa Grzegorza Żurawskiego

• Zmiana definicji przedsiębiorcy (obowiązek prowadzenia działalności gospodarczej, agroturystyki lub działalności nierejestrowanej – zgodnie z ostatecznym brzmieniem ustawy).
• Zmiana definicji usług hotelarskich (świadczenie usług krótkoterminowych do 30 dni).
• Nowe wymagania przeciwpożarowe dla obiektów oraz limity wynikające z klasyfikacji ZL V.
• Wprowadzenie Centralnego Wykazu Obiektów Turystycznych (CWTON).
• Rejestracja w CWTON na podstawie złożenia oświadczenia, regulaminu oraz wymaganych dokumentów, w tym opinii przeciwpożarowej.
• Obowiązek posługiwania się numerem wpisu do CWTON na portalach rezerwacyjnych oraz we wszystkich materiałach prezentujących ofertę noclegową.
• Kary za brak wpisu do rejestru lub publikowanie ofert bez numeru CWTON – do 50 tys. zł.
• Możliwość wyznaczania przez gminy stref zakazu prowadzenia usług najmu krótkoterminowego.
• Okresy przejściowe dotyczące dostosowania obiektów do nowych wymagań rejestracyjnych.

Oprócz prezentacji oraz dyskusji prezesa Grzegorza Żurawskiego i dr Dominika Borka podczas konferencji mieliśmy również okazję uczestniczyć w panelu eksperckim pt. „Jak nowe regulacje wpłyną na rynek noclegowy i jak za pomocą narzędzi do automatyzacji i AI zoptymalizować rentowność obiektów w nowej rzeczywistości rynkowej?”.

W dyskusji udział wzięli: Katarzyna Wołowiec (IdoBooking), Marta Stormowska (Booking.com), Błażej Gawęcki (Sherlock.pro) oraz Michał Banasiuk (Break Make).

Eksperci przedstawili interesujące wizje rozwoju technologii wspierających zarządzanie obiektami noclegowymi oraz zwiększanie ich rentowności. Szczególną uwagę poświęcono wykorzystaniu sztucznej inteligencji do automatyzacji codziennych procesów, optymalizacji kosztów oraz poprawy jakości obsługi gości.

Katarzyna Wołowiec, reprezentująca IdoBooking – dostawcę systemu typu channel manager – zwróciła uwagę na rosnącą rolę chatbotów w komunikacji z klientami. Podkreśliła, że rozwiązania oparte na AI mogą znacząco przyspieszyć i usprawnić przekazywanie podstawowych informacji zarówno na etapie dokonywania rezerwacji, jak i podczas pobytu gości. Omówiła również możliwości gromadzenia, porządkowania i analizowania danych, które pozwalają wyciągać wartościowe wnioski biznesowe i skuteczniej zarządzać obiektem.

Do dyskusji odniosła się również Marta Stormowska z Booking.com, prezentując nowe funkcje platformy wykorzystujące sztuczną inteligencję do wspierania procesu rezerwacji. Zaprezentowane rozwiązania, oparte na chatbotach, w testach osiągnęły około 70% skuteczności w dopasowywaniu ofert do potrzeb użytkowników. Jednocześnie około 90% pracowników recepcji uczestniczących w testach pozytywnie oceniło jakość odpowiedzi udzielanych przez chatboty na pytania dotyczące konkretnych obiektów.

Panel ekspertów jednoznacznie pokazał, że wykorzystanie narzędzi opartych na sztucznej inteligencji przestaje być jedynie innowacją, a staje się jednym z kluczowych elementów budowania przewagi konkurencyjnej na rynku najmu krótkoterminowego. W obliczu rosnących wymagań regulacyjnych, presji kosztowej oraz coraz wyższych oczekiwań gości automatyzacja procesów, inteligentna analiza danych i wsparcie obsługi klienta przez rozwiązania AI będą odgrywać coraz większą rolę. Dla profesjonalnych operatorów wdrażanie takich technologii nie jest już kwestią przyszłości, lecz strategiczną inwestycją pozwalającą zwiększać efektywność operacyjną, poprawiać jakość świadczonych usług oraz utrzymywać rentowność działalności w dynamicznie zmieniającym się otoczeniu rynkowym.

Bardzo interesującym zwieńczeniem konferencji była prezentacja pana Grzegorza Grabowskiego z kancelarii WMP oraz platformy Wynajmistrz.pl pt. „Jak prawidłowo rozliczać podatki w najmie krótkoterminowym zgodnie z nowymi przepisami”.

Prelegent przedstawił praktyczne modele rozliczeń podatkowych dostosowane zarówno do profesjonalnych operatorów najmu krótkoterminowego, jak i indywidualnych inwestorów. Omówił najważniejsze zmiany wynikające z planowanych regulacji, wskazując potencjalne ryzyka i pułapki prawne oraz sposoby ich ograniczania. Szczególną uwagę poświęcono zagadnieniom związanym z podatkiem VAT, podatkiem od nieruchomości oraz opłatą miejscową (klimatyczną), podkreślając znaczenie właściwego przygotowania przedsiębiorców do nadchodzących zmian.

Prezentacja stanowiła cenne uzupełnienie wcześniejszych wystąpień, pokazując, że dostosowanie się do nowych regulacji wymaga nie tylko zmian organizacyjnych, ale również odpowiedniego zaplanowania kwestii podatkowych.

Podsumowanie

Konferencja pokazała, że rynek najmu krótkoterminowego stoi obecnie przed jednym z najważniejszych momentów w swojej historii.

W TYZENHAUZ od lat stoimy na stanowisku, że kompleksowa ustawa regulująca działalność najmu krótkoterminowego jest niezbędna dla dalszego stabilnego i odpowiedzialnego rozwoju całej branży. Nie ukrywamy jednak, że jesteśmy rozczarowani tempem prac legislacyjnych. Przedłużający się proces tworzenia przepisów sprzyja powstawaniu licznych spekulacji, nieprawdziwych informacji oraz niepotrzebnych napięć społecznych.

Jako firma od ponad piętnastu lat budująca swoją działalność na zaufaniu gości i inwestorów każdego dnia mierzymy się z zarzutami opartymi na mitach i niezweryfikowanych przekazach medialnych, które nie mają odzwierciedlenia w rzeczywistości funkcjonowania profesjonalnych operatorów.

Dlatego z pełnym przekonaniem popieramy jak najszybsze uchwalenie przejrzystych i jednoznacznych regulacji, które zakończą okres niepewności i pozwolą branży rozwijać się w oparciu o jasne zasady.

Równocześnie z dużym optymizmem patrzymy na rozwój technologii opartych na sztucznej inteligencji, które – obok nowych regulacji – będą jednym z filarów przyszłości rynku. W TYZENHAUZ od dłuższego czasu konsekwentnie wdrażamy rozwiązania wykorzystujące AI, a rok 2027 będzie pod tym względem przełomowy.

Wierzymy, że inwestycje w nowoczesne technologie przełożą się nie tylko na dalszą optymalizację procesów operacyjnych i jeszcze wyższy poziom obsługi gości, ale również na wzrost rentowności naszych inwestycji oraz wymierne korzyści dla partnerów, którzy obdarzyli nas swoim zaufaniem.

Organizator: PSWK – Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego oraz Stowarzyszenie Mieszkanicznik

Kiedy: 1.07.2026 r.

Gdzie: Atlas Tower, Warszawa

Autor: mgr inż. arch. Karolina Kwapińska Pietruska, współwłaścicielka TYZENHAUZ S.C. oraz wiceprezes TYZENHAUZ HOTELS Sp. z o.o.